土地增值税
定义与概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其目的是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益。
征税范围
转让国有土地使用权：必须是国有土地，集体土地只有在被国家征用变为国有土地后，再转让时才属于土地增值税的征税范围。例如，开发商从政府手中取得国有土地使用权后进行开发建设，之后转让土地使用权，就需要缴纳土地增值税。
地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让：地上建筑物包括房屋、建筑物等，附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花草树木等。例如，房地产企业销售新建商品房，这不仅包括房屋建筑本身，还涉及房屋占用土地的使用权，这种情况属于土地增值税的征税范围。
纳税人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体经营者。
税率与计税依据
增值额未超过扣除项目金额 50% 的部分，税率为 30%。
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100% 的部分，税率为 40%，速算扣除系数为 5%。
增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为 50%，速算扣除系数为 15%。
增值额超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为 60%，速算扣除系数为 35%。
税率：土地增值税实行四级超率累进税率。
计税依据：是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额 = 转让房地产取得的收入 - 扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目金额主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关的税金等。
扣除项目具体内容
取得土地使用权所支付的金额：包括地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。如果是以出让方式取得土地使用权，为支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时按规定补交的出让金。
开发土地和新建房及配套设施的成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
开发土地和新建房及配套设施的费用：是指与开发土地、新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本之和的 5% 以内计算扣除。
旧房及建筑物的评估价格：对于转让旧房及建筑物的，应按房屋重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为评估价格，来计算扣除项目金额。
与转让房地产有关的税金：包括在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加等。
税收优惠
普通标准住宅增值率未超过 20% 的免税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税。普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
国家建设需要依法征用、收回的房地产免税：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。例如，政府为了公共设施建设，如修建铁路、公路等，依法征用土地及地上建筑物，被征用者不需要缴纳土地增值税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的优惠：居住满 5 年或 5 年以上的，免征土地增值税；居住满 3 年未满 5 年的，减半征收土地增值税；居住未满 3 年的，按规定计征土地增值税。
